A Lei nº 14.010/20, recém editada, deriva do Projeto de Lei 1.179/2020, cuja discussão se iniciou logo no começo da pandemia da Covid-19.
Referida Lei é conhecida pela sigla RJET – Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações Jurídicas de Direito Privado, e visou regular, em caráter emergencial, alguns tópicos do Direito, tais como, prescrição e decadência, reuniões e assembleias de pessoas jurídicas de direito privado, regras pontuais sobre revisão e resolução de contratos, suspensão de certas regras do regime concorrencial, prisão civil por dívida alimentícia, prazo para abertura do inventário judicial, entre outros temas, dentre os quais o que pretendemos discorrer brevemente aqui, que é o da Locação de Imóveis Urbanos.
A Lei do RJET, visando a segurança jurídica elegeu alguns marcos temporais, sendo que as datas relevantes são as seguintes:
(i) 20/03/2020: termo inicial dos eventos derivados da pandemia, mesma data do Decreto Legislativo nº 6, que reconheceu o estado de calamidade pública no Brasil;
(ii) 12/06/2020: início de vigência legal; e
(iii) 30/10/2020: até essa data, certos atos estarão permitidos e algumas regras suspensas ou com modificação provisória.
Locações de imóveis urbanos
Importante salientar que trataremos aqui de um tópico da lei que NÃO FOI APROVADO, ou seja, a questão dos Contratos de Locação, impossibilidade de concessão de liminares para despejos, etc, inicialmente previsto no Projeto de Lei, não passou pelas casas legislativas.
A relevância aqui, ao nosso ver, é justamente de informar sobre a não aprovação deste tópico da Lei, uma vez que antes da aprovação da mesma, locatários já se utilizavam de sua possível aprovação para rever valores ou até mesmo suspender unilateralmente os pagamentos dos locatícios.
O controverso artigo 9º do anteprojeto, segundo o qual “não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo” nas hipóteses ali especificadas, quando o processo tiver sido iniciado a partir de 20/03/2020, foi vetado pelo Presidente da República.
Pela interpretação literal do dispositivo, se a ação de despejo fosse ajuizada no dia 20 de março ou depois, ficaria expressamente proibida a liminar nos seguintes casos:
(i) descumprimento do acordo para desocupação com prazo mínimo de 6 meses;
(ii) rescisão do contrato de trabalho;
(iii) exoneração do fiador sem substituição da garantia;
(iv) denúncia vazia da locação não residencial; e
(v) falta de pagamento de aluguel e encargos em contrato sem garantia.
Existem ainda outras questões que envolvem o tema, como por exemplo o prazo para a purga da mora, ou seja, para o adimplemento da obrigação, não afetada pelo veto do artigo 9º, mas que são mais técnicas, e não é o nosso intuito aqui entrar em minúcias jurídicas.
Como devo proceder com meu contrato de aluguel?
A dica que MOSP Advogados pretende deixar hoje, é a de que os Contratos de Locação continuam válidos, e seu não cumprimento, de lado a lado, ainda estão sujeitos à Lei do Inquilinato, e demais legislação pertinente.
O Advento da Pandemia trouxe mudanças significativas no mundo como um todo, e não diferente para o mundo dos negócios, mas é importante se frisar que o descumprimento unilateral de um Contrato de Locação pode trazer consequências da mesma forma do que antes da Covid-19.
Vale sempre o bom senso e o diálogo, principalmente quando o intuito ou a necessidade for a flexibilização do cumprimento de um contrato de locação.
Estando você de que lado estiver nessa relação, além das obrigações já reforçadas acima, você também tem direitos que devem ser analisados, caso a caso, com a ajuda de seu Advogado. Procure-o sempre que uma dúvida surgir.
