O projeto de Lei 1.179/2020, aprovado pelo Senado em 03/04/2020, assim como outras medidas tomadas como alternativas para o enfrentamento do estado de calamidade pública, em razão da pandemia do Coronavírus (COVID-19), tem como principal objetivo equacionar os interesses entre Locador e Locatário.
Cabe ressaltar que são regras transitórias (artigo 1º)!
Em destaque temos o artigo 9º, que impede a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020.
Logo a pergunta que se faz:
Pode-se deixar de pagar o aluguel com a simples alegação da decretação da quarentena em razão da pandemia?
Não! O próprio projeto além de prever que a proibição somente é válida para ações protocoladas a partir de 20 de março, proíbe alegaçãos futuras de aumento da inflação; variação cambial; desvalorização ou substituição do padrão monetário como hipóteses de fatos imprevisíveis para fundamentar pedidos de resolução ou revisão contratual por onerosidade excessiva.
O Judiciário tem sido acionado em várias questões, sendo a análise feita caso a caso, levando em conta as considerações individuais dos envolvidos, a vulnerabilidade dos contratantes diante da crise nos contratos de locação em casos como de locação em shopping, prédios comerciais, residências, entre outros.
Em recente decisão, nos autos do Agravo de Instrumento de nº 2063701-03.2020.8.26.0000, o relator, desembargador Arantes Theodoro, considerou que, nos casos de força maior ou fortuito, o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato ou postular a readequação do “valor real da prestação”, mas não simplesmente suspender o cumprimento da obrigação.
E, ainda destacou que a lei não autoriza o juiz a instituir moratória a pedido do devedor.
“As atividades comerciais da recorrente terem sido interrompidas por força da quarentena não autorizava o juiz a desobrigá-la do pagamento dos aluguéis durante aquele período. Aliás, moratória quanto a aluguéis até fora proposta no PL 1.179/20, que dispõe sobre RJET no período da pandemia, mas foi retirada justamente por não ser conveniente, nem compatível com o sistema jurídico.”
Logo, o que se vê, é a tendência em flexibilizar as regras do contrato de locação, mas dando ênfase à negociação entre as partes, tanto que o artigo que previa a suspensão dos pagamentos não foi aprovado, conforme citado na respeitável decisão.
Isso porque, nem o artigo 399 CC, libera o devedor do pagamento dos aluguéis diante do caso fortuito ou força maior.
E, nos dizeres do Professor Luiz Guerra:
“(…) transformar a pandemia como cortina de fumaça para implantar moratória judicial é criar insegurança jurídica nas relações contratuais, não podendo o juiz se esquecer que, se outro lado da relação há um locador que depende do aluguel para sobreviver (…)”
Fonte da decisão: https://www.migalhas.com.br/quentes/324184/comerciante-com-atividades-suspensas-devido-a-pandemia-deve-continuar-pagando-aluguel
