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Contratos de Alienação Fiduciária em garantia e a pandemia: Breve análise sobre os efeitos

Alienação fiduciária e Pandemia

Os efeitos da Pandemia da COVID-19 sobre a economia mundial são brutais; receitas, divisas, arrecadação, circulação de bens e serviços, produção industrial, atividade comercial, enfim, toda a atividade econômica foi e está sendo afetada de forma direta, grave e de recuperação incerta; o que temos de correto é que levará muito tempo para, minimamente, retornarmos ao status pré calamidade.

Um dos modelos de contrato que move a economia nacional é o chamado “instrumento de alienação fiduciária”, regulado pela Lei Federal nº. 9.514/97, no que se refere a bens imóveis e pelo Decreto-Lei nº. 911/69, alterado pela Lei Federal nº. 10.931/04, para o caso de bens móveis; por esta modalidade o credor fiduciário, geralmente uma instituição financeira (mas pode ser feito entre particulares), concede um crédito ao devedor fiduciante, para a aquisição de um bem ou para a obtenção do dinheiro, num formato conhecido como “levantar dinheiro sobre um bem próprio”.

Tecnicamente o dono do imóvel ou do móvel transfere ao credor o domínio resolúvel (que vai depender do cumprimento do contrato firmado) e a posse indireta do bem dado em garantia, mediante a promessa de que pagará o valor “levantado” (emprestado), na forma do contrato firmado, com o resgate das parcelas ou do valor captado, acrescido dos encargos financeiros (juros, taxas, etc); ao fiduciante (tomador do recurso), resta a posse direta (manutenção do uso), com a possibilidade de resgate do domínio (voltar a ser dono efetivamente), assim que pagar os encargos contratuais, com a baixa da restrição.

Para tanto os agentes financeiros exigem, no caso de bens móveis, a inclusão de “gravame” no documento de propriedade da coisa – exemplificativamente os gravames inscritos à margem dos documentos de veículos com os dizeres “veículo alienado ao banco X” – e no caso de imóveis o registro do contrato na matrícula (certidão de propriedade) respectiva; não temos a pretensão de esgotar as questões técnico-jurídicas do contrato de alienação fiduciária, somente situar a questão para análise conjuntural nestes tempos de calamidade pública.

É sabido que muitas empresas estão paradas; muitas pessoas com seus contratos de trabalho suspensos ou com jornada diminuída, outras tantas demitidas; um cenário de dificuldades imensas se mostra claro, especialmente para quem tem um ou mais contratos parcelados, nesta modalidade;

O que mais preocupa quem tem estes contratos é o fato de que, de fato, não serem mais os donos dos seus bens – casas, veículos, máquinas, etc. – e estarem na dependência de honrar os pagamentos das parcelas para manter a expectativa de reaver seu bem dado em garantia.

O que faço com meus financiamentos?

Primeiramente registre-se: não há nenhuma norma legal que alterou estes contratos vigente e decorrente da calamidade; há sim um Projeto de Lei, de nº. 2.513/20, visando suavizar esta situação e impedir buscas e apreensões por atraso de pagamento de parcelas, contudo, nada aprovado e com vigência e força de lei; o que vale ainda é a regra dos ordenamentos citados: o fiduciante que atrasar 03 (três) parcelas será notificado para “purgar a mora”, ou seja, pagar o débito, no caso de imóveis através de intimação do próprio Cartório de Registro de Imóveis competente e no caso de móveis, por intimação do credor; não satisfeita a obrigação, a propriedade do imóvel passa diretamente ao credor, que poderá aliená-lo em leilão extrajudicial e no caso de móveis ao credor, que dará o destino que melhor aprouver.

Mas e no caso atual de desemprego e fragilidade econômica, o que fazer?

Muitas ações de busca e apreensão foram ajuizadas pelos credores e muitas ações, no revés, ajuizadas pelos devedores para sobrestar (suspender) ou prorrogar pagamentos; muitas liminares foram concedidas, outras negadas; a maioria dos pedidos dos particulares se socorre da “teoria da imprevisão” que está disciplinada no Código Civil Brasileiro, artigos 317, 421-A, 478 e 479, interpretados de forma combinada.

Mas é aplicável? A incerteza vai permanecer até que se forme uma maioria de decisões judiciais, dando norte aos operadores do direito sobre o caminho a seguir.

Muitos bancos, por liberalidade, postergaram pagamentos de parcelas de contratos do gênero por 60, 90, 120 dias; porém, estas são decisões particulares e não vinculativas, ou seja, se o banco do devedor não aderiu a estas situações, não se pode alegar que a concorrência o fez; não há força para obrigar o credor a perdoar ou prorrogar as dívidas, porém, é possível buscar uma negociação.

Qual o melhor caminho a seguir?

Àqueles que têm nos procurado na MOSP Advogados com estas questões estamos orientando a buscar uma negociação com o credor para ganhar “fôlego” e passar o pior; uma vez negada a negociação, a única forma seria levar o caso concreto, baseado na situação real do devedor, para pleitear uma medida judicial que “reequilibre” as forças do contrato; o que temos visto é um “panteão” de decisões diversas, por vezes conflitantes, umas no sentido de cumprir a lei, e autorizar a busca e apreensão de bens com parcelas vencidas, outras proibindo este procedimento, com base na calamidade.

Não temos como prever, pois cada Juiz é independente para decidir, contudo, nos casos mais graves, é prudente que se busque uma conciliação, ao invés de buscar resolver o contrato em situação de exceção; o que se mostra certo é que muitos contratos estão e ficarão com situações de inadimplência; é direito do credor receber seu crédito, porém, é direito do devedor a estabilidade do momento da contratação, desde que a instabilidade não decorra de ato próprio, com dolo ou culpa deste.

Sintetizando:

Os contratos de alienação fiduciária continuam vigentes e não foram nem devem ser suspensos ou interrompidos; quando não haja negociação com o credor para readequar as obrigações contratuais, resta recorrer ao Judiciário e demonstrar a situação real para buscar uma tutela que iniba a busca e apreensão dos bens, ou sua convolação em favor do credor (no caso de imóveis), bem como oportunize o cumprimento contratual em uma forma possível e adequada a ambas as partes.

Para tanto busque orientação jurídica adequada. Somente um advogado poderá ver a situação como um todo, entender as provas que existem e orientar o particular qual caminho seguir e quais argumentos utilizar para sanear a questão.

Estabilidade e segurança é dever do Estado-Juiz, assim como ponderar as situações de desequilíbrio e instabilidade que uma interpretação literal dos dispositivos legais, neste momento, podem gerar, com maiores danos às empresas e famílias, já assoladas com a questão de calamidade pública.

É o momento de mostrar o direito, de mostrar a Justiça e a balança que detém o Poder Judiciário em equalizar estas situações.

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