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Contratos de Locação “Built to suit”

Built to suit

É muito comum, hoje em dia, que as empresas que necessitam de um novo ponto comercial, loquem um imóvel, evitando assim a imobilização do capital. Com base na experiência estrangeira, passou a ser cada vez mais comum no Brasil a relação entre locador e locatário, onde aquele constrói, sob as medidas e especificações do segundo, um imóvel sob medida, para locação, mas com garantias um pouco diferentes do contrato de locação comercial tradicional.

Trata-se do contrato de locação built to suit.

O termo built to suit significa “Construído para servir” e, como já dito acima, vem do Direito estrangeiro. Em linhas gerais, é aquele imóvel que é construído especificamente para suprir as necessidades do locatário.

Portanto, nesse formato contratual, o locatário encomenda a construção ou mesmo uma reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo.

Uma locação pelo modelo costuma ter um contrato com validade, no mínimo, de 10 anos.

Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país, sendo que apenas no ano de 2012, a Lei 12.744 reconheceu essa relação, alterando a lei do inquilinato, 8.245/91, tornando a relação mais clara, com a caracterização específica desta modalidade de contrato.

O que muda em relação ao contrato comum de aluguel?

O modelo possui algumas diferenças de contratos comuns, que mesmo antes da alteração da lei, já vinha sendo aplicado na prática:

  • O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
  • O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
  • Diante das peculiaridades deste contrato, poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis.

As demais regras incidentes sobre a locação, por óbvio, devem ser respeitadas considerando as condições gerais.

Prós e contras do Contrato “Built to suit”

Como ponto positivo, para o locatário, por exemplo, é que nesse tipo de contrato, quem aluga têm a certeza de que o imóvel vai ter as especificações necessárias, de acordo com o seu projeto.

Por outro lado, para o locador, pode se tornar difícil de locar o imóvel para outros, em caso de término do contrato, pelo mesmo motivo que beneficiou o locatário.

Outra vantagem é que quem aluga pode focar os recursos em outros investimentos. Isto é, o valor que seria usado para compra, reforma ou financiamento de um imóvel pode ser redirecionado para o negócio principal da empresa.

Também como vantagem para o locador, tem o fato de que a construção é, de certa forma, garantida por um contrato de locação longo, o que ajuda na construção de patrimônio a médio/longo prazo.

Enfim, por tais razões é que a relação deve ser equilibrada, e o acompanhamento de Advogados, para os dois lados, é imprescindível.

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